Согласно ст. 136 Жилищного кодекса, собственник жилого помещения вправе предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия всех совершеннолетних членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве общей собственности на это жилое помещение. Сущность этого действия – предоставление права проживания не на основании возмездного договора, а на основании факта родственных связей. То есть, в данном виде правоотношений возмездность заменяется фидуциарностью отношений. В целом, это обозначает, что из общего правила предоставления эквивалентного встречного исполнения делается исключение – одна сторона получает очевидные выгоды, не давая ничего взамен. Это и логично – есть большая сфера отношений, связанных с доверием и персональными отношениями, которую было бы неправильно приравнивать к обычному гражданскому обороту. Хотя, надо сказать, что в тех же налоговых отношениях определенные ограничения все же вводятся. Причины такой безвозмездности могут очень разные: от морального удовлетворения до давления родственников. Но очевидный факт, что они связывают именно два конкретных лица и их персональную мотивацию.

И когда первоначальный субъект, связанный фидуациарными отношениями с проживающим членом семьи, умирает, то из этого соглашения о предоставлении права проживания исчезает элемент доверия и связанности личными отношениями.

Получается, половина договора, а именно предоставление встречного фидуциарного исполнения (просим прощения за такой не совсем легальный термин) со стороны проживающего члена семьи наследодателя, может исчезнуть. Новый собственник может быть связан с проживающим лицом фидуциарными отношениями, теплыми чувствами или моральным долгом, а может быть и не связан. В любом случае выбор должен быть на стороне собственника – в каком режиме он хочет продолжать эти отношения. Моральные обязательства по наследству не должны передаваться, а в текущей модели регулирования происходит именно это – то, что когда-то связывало наследодателя и других, передается по всей цепочке наследования. Это неправильно и нарушает принципы гражданского оборота.

Однако возникает вполне резонный вопрос, и он не такой простой и не объясняется текущим правовым дефолтом: все же в Конституции закреплены гарантии жилищных прав, поэтому как в данной ситуации защитить эти права проживающего лица? Наш читатель предлагает следующее. Если из отношений уходит элемент фидуциарности, то уместно говорить о превращении отношений в эквивалентные. То есть, основание для проживания следует изменить с проживания как члена семьи на проживание на основании договора найма, заключенного с собственником. Соответственно, наиболее оптимальным будет правовое регулирование, которое бы предусматривало наличие у проживающего лица права на заключение договора найма с новым собственником. Это сделает отношения полностью прозрачными и предсказуемыми. Понятно, что всегда существует риск, что новый собственник выставит заведомо неприемлемые условия. Однако это легко купируемый риск, в частности, при недостижении согласия можно говорить об определении условий договора в судебном порядке на основании цен, принятых в этой местности. Новый собственник получит возможность использовать деньги для решения своих жилищных проблем, а жилищные права ранее проживавшего члена семьи не будут нарушены. Ведь гарантии жилищных прав не следует путать с гарантиями бесплатных жилищных прав. Следует отметить, что подобная практика судебного определения условий договора аренды достаточно распространена в других странах.

Таким образом, предлагаемое решение является достаточно элегантным и учитывающим все обстоятельства: сохрание права пользования жилым помещением со стороны проживавшего лица, предоставление встречного исполнения собственнику за обременение и ограничение его права, наличие ресурсов у собственника для реализации своих жилищных потребностей. Будем надеяться, что эта информация дойдет до беларусского законодателя, и данное регулирование будет принято вместо искусственных конструкций учета различных обстоятельств на стороне собственника жилого помещения.