Заявительнице на праве собственности принадлежит жилое помещение, полученное в наследство по закону. Заявительница обратилась с иском в суд о выселении из данного жилого помещения зарегистрированной в нем сестры прежнего собственника (наследодателя). Решениями судов, в последствии подтвержденными на всех уровнях, отказано в удовлетворении исковых требований о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Основание для отказа – согласно п. 2 ст. 275 «Права членов семьи собственника жилого помещения» Гражданского кодекса Республики Беларусь переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Заявительница обратилась в Конституционный суд, поскольку посчитала что указанный п. 2 ст. 275 ГК нарушает часть вторую ст. 21 (о праве на достойный уровень жизни), части вторую и третью ст. 44 (о праве собственности), часть первую ст. 45 (о праве на охрану здоровья), ст. 47 (о праве на социальное обеспечение), ст. 58 (о запрете на понуждение к исполнению обязанностей, не предусмотренных Конституцией и законами, либо к отказу от своих прав) Конституции.

Такой «букет» статей Конституции, которые, по мнению заявительницы, нарушены применением п. 2 ст. 275 ГК связан с тем, что заявительница проживает в жилом помещении социального пользования с ребенком, имеющим инвалидность, имея при этом в собственности спорное жилое помещение, и, по мнению заявительницы, кроме права собственности, невозможностью пользования также нарушается ряд прав, связанных со здоровьем и надлежащими жилищными условиями, необходимыми в связи с особыми потребностями.

Сразу следует отметить, что суд вынес достаточно слабое и половинчатое решение. Прежде всего, суд признал п. 2 ст. 275 соответствующим Конституции, но при этом признал существование конституционно значимого пробела в правовом регулировании жилищных и гражданских правоотношений, сущность которых мы подробнее рассмотрим позже. Но при этом рассмотренное дело является очень показательным и интересным именно с той точки зрения, что в нем столкнулись между собой права обычных граждан (а не гражданина и государства, как это было в предыдущих рассмотренных жалобах). Кроме того, это дело, в какой-то мере, отражает базовые установки беларусского социального контракта, защищаемые и незащищаемые права, поэтому его интересно препарировать не только с точки зрения фактического результата, но и с точки зрения промежуточных выводов и того, что в решении НЕ написано.

Вполне логичным является в первую очередь опереться на право собственности: права собственника являются первичными по отношению ко всем производным от него, таким как аренда, найм, пользование и т.д. Следует отметить, что в первой редакции Гражданского кодекса в п. 2 ст. 275 ГК была закреплена кардинально иная норма: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством». И только в 2006 году в эту норму была добавлена частица «не», развернувшая регулирование на 180 градусов. Соответственно, в этом деле Конституционному суду было необходимо решить, соответствует ли Конституции такое обременение права собственности лица, которое может вообще никак быть не связано с проживающим в его объекте собственности лицом. Все же жилищные правоотношения, в которых участвуют члены семьи, возникают в силу каких-то доверительных договоренностей, для которых характерен высокий уровень взаимного доверия, так называемые фидуциарные отношения, а не эквивалентные, когда стороны осуществляют встречный эквивалентный обмен. И в случае перехода права собственности к другому лицу базовые основания для фидуциарных отношений, лежащих в основе первоначального приобретения жилищных прав, могут полностью отсутствовать. Одно дело защита прав проживающего лица от ситуации, когда тот, кто предоставлял право проживания, фактически обременяя свою собственность, вдруг передумал, и совсем другое дело, когда такое обременение получает лицо, которое никогда не принимало решения обременить свою недвижимость и предоставить право пользования.
К сожалению, Конституционный суд уделил минимальное внимание анализу этой ситуации, просто «спрятавшись» за конституционные гарантии жилищных прав. Суд, видимо, уже достаточно стандартно сослался на ст. 23 Конституции (кто следит за нашими публикациями, тот помнит, что эта статья устанавливает возможность ограничения прав, закрепленных в Конституции).
«Положения части шестой статьи 44 Конституции во взаимосвязи с  частью первой статьи 23 Конституции, определяющей основания ограничения прав и свобод личности, устанавливают пределы усмотрения законодателя при принятии законов, регламентирующих осуществление права собственности, допускают ограничение законом правомочий собственника в интересах защиты прав и свобод других лиц.
В связи с этим Конституционный Суд считает, что исходя из части второй статьи 21, части шестой статьи 44, частей первой, третьей статьи 48 Конституции во взаимосвязи с положениями части первой статьи 23 Конституции, в соответствии с конституционными принципами социального государства, верховенства права, равенства всех перед законом сохранение права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника в рассматриваемом случае отвечает конституционно значимым целям защиты их конституционного права на жилище, принципу соразмерности ограничения прав, учитывая интересы и защиту прав других лиц».
То есть, расшифровывая написанное, можно увидеть следующую логику суда: право собственности, в целом, не является в нашей стране какой-то священной коровой. Статья 23 Конституции разрешает ограничивать права, закрепленные в Конституции, в том числе право собственности, и вот это ограничение права собственности одного лица жилищными правами других лиц является в нашем социальном государстве адекватным и соответтвующим принципам.
В целом, можно сказать, что Конституционный суд полностью проигнорировал содержание права собственности, не провел никакого анализа и не обременил себя поиском баланса интересов. Напомним, что в одном из предыдущих определений Конституционного суда от 15.04.2025 № О-3/2025 суд в отношении другого права указал ««Законодатель в силу пункта 2 части первой статьи 97 и пункта 1 части первой статьи 98 Конституции во взаимосвязи с частью первой статьи 23 Конституции вправе конкретизировать содержание закрепленного статьей 62 Конституции права на юридическую помощь и устанавливать правовые механизмы его осуществления, условия и порядок реализации, не допуская при этом искажения существа данного права, самой его сути, и введения таких его ограничений, которые не согласовывались бы с конституционно значимыми интересами».
В данном случае достаточно очевидно, что подобное ограничение прав собственника граничит с искажением данного права, если не приводит к полной невозможности его реализации. Однако суд по старой беларусской легалистской привычке сослался на прямое содержание текстов Конституции – есть возможность ограничения права, значит нет проблем в том, что право ограничивается. Напомним, что пропорциональность ограничения права достижению легитимной цели ограничения права является самостоятельным критерием оценки законности ограничения права. Говоря другим языком, права нельзя ограничивать только потому что такое право на ограничение есть, необходимо еще и оценивать баланс прав и интересов и реализовывать минимально необходимое ограничение.
В целом, судя по всему, Конституционному суду понравилось ссылаться на ст. 23 Конституции в тех ситуациях, когда необходимо обосновать правомерность ограничения. Однако, такое, прямо скажем, непрофессиональное применение ст. 23 Конституции без достаточных обоснований является очень плохой тенденцией. В целом, если бездумно ссылаться на ст. 23 Конституции, которая действительно закрепляет достаточно формальные правила ограничения прав, то надобности в таком Конституционном суде нет – достаточно просто стажеру под копирку писать «анализ ст. ... в совокупности со ст. 23 Конституции показывает обоснованность ограничения права...». Но хочется другого, хочется видеть действительно анализ соотношения прав, объективной необходимости вмешательства в право или его ограничение, поиск баланса интересов, даже в какой-то мере выработку критериев справедливости ограничения прав, а не формальных решений – можно ограничивать право, значит ограничили правильно.

В целом, может сложиться впечатление, что мы каким-то образом не согласны с самой идеей ограничения права собственности в пользу прав проживающих и отказываем Конституционному суду в каком-то ratio в этом деле в части права собственности. Мы отдаем себе отчет, что в конкретном обществе (а государство – это инструмент общества) может вполне быть установлено в качестве правила, отражающего текущее состояние справедливости, примат прав проживающих над правами собственника. Исходя из такой логики, например, становится более понятна проблема со сквотерами в той же Испании – там регулирование на стороне проживающих, а не собственников, таков установленный баланс. Просто нас не устраивает уровень аргументации, с которым Конституционным судом отметается право собственности и допускается его ограничение. Так же как и нам кажется очень важным для профессиональных дискуссий вопрос о соотношении жилищных прав и прав собственности, поиск баланса интересов проживающих и собственников. В Беларуси действительно может быть именно такая легитимная справедливость, предусматривающая поражение определенных прав собственников в пользу жилищных прав других лиц. Но то, как это сделал Конституционный суд, не является действием профессионального органа, поскольку приведенная аргументация, к сожалению, интеллектуально невесома.

Вторая часть проблемы не менее интересная и тоже заслуживает внимания. Заявительница не получила защиты своих прав как собственница, суд признал нормы п. 2 ст. 275 ГК соответствующими Конституции, то есть, судебные акты в отношении заявительницы не будут пересмотрены. Но при этом суд все же догадался, что есть какая-то проблема в том, что собственник не может реализовать свои жилищные права, особенно в ситуации, когда на стороне заявительницы такие исключительные обстоятельства.
Суд фактически предложил поискать ответы в Жилищном кодексе: «Конституционный Суд обращает внимание на то, что установленное пунктом 2 статьи 275 Гражданского кодекса ограничение права собственности нового собственника жилого помещения не носит абсолютного (безусловного) характера, поскольку допускает иное регулирование в жилищном законодательстве».
Но при этом суд признает, что в ЖК имеются основания для выселения БЫВШИХ членов семьи собственника, выселения членов семьи БЫВШЕГО собственника по основаниям, не связанным с наследованием, но нет механизма выселения проживающих новым собственником. И по мнению Конституционного суда, такой порядок стоит установить. Судом, в какой-то мере, задаются возможные параметры такого регулирования: со ссылкой на ст. 47 Конституции (права людей с инвалидностью), ст. 32 Конституции (защита материнства и детства) суд указал, что «положения Конституции о гарантиях прав инвалидов в социальном государстве обусловливают необходимость устанавливать конституционно-правовые механизмы, обеспечивающие на основе принципа социальной справедливости надлежащие и равные возможности удовлетворения жизненных потребностей в жилище, охране здоровья, в целях обеспечения достойного и свободного развития личности, оказывая при этом особое внимание инвалидам, семьям с детьми, нуждающимся в социальной защите».
Конституционный Суд считает, что в связи с выявленным конституционно-правовым пробелом, повлекшим правовую неопределенность положений статьи 89 Жилищного кодекса, находящихся в прямой нормативной связи с положениями пункта 2 статьи 275 Гражданского кодекса, в целях обеспечения сбалансированного правового регулирования, позволяющего учитывать интересы нового собственника и членов его семьи, необходимо установить правовой механизм, позволяющий использовать дифференцированный подход к оценке тех или иных жизненных ситуаций при рассмотрении требований о выселении членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилое помещение по наследству.
Оценка оснований для удовлетворения таких требований должна обусловливаться конкретной, сложившейся на практике ситуацией, в том числе наличием у члена семьи прежнего собственника прав на другие жилые помещения либо возможностью приобретения таких прав».
То есть, фактически суд предложил определить такой порядок защиты прав собственника, при котором будет оцениваться не само наличие прав собственности, а достаточность оснований требовать реализации права собственности. Признавая необходимость поддержки уязвимых групп, мы, тем не менее, считаем невозможным вводить градацию сущности и защиты права собственности в зависимости от социального положения или статуса собственника. Как минимум это не соответствует правовой определенности – правовые последствия для лица, имеющего право пользования, не должны непредсказуемо зависеть от того, к кому перешло право собственности. Если это «жирный» кот-банкир, то права сохраняются, а если более нуждающийся, чем ранее проживавший, то право прекращается. Фактически, государство перекладывает свои обязательства по социальному обеспечению уязвимых групп на третьих лиц. Если вы уж решили, что переход права собственности не влечет прекращение жилищных прав, и в этом проявляется социальный характер государства, и ограничение права собственности является обоснованным, то куда делся социальный характер государства на втором шаге, когда у собственника появились свои дополнительные потребности. Такое предложение суда разработать регулирование, которое бы позволило соизмерять потребности собственника и проживающего является чем-то сродни введения градации объема содержания права собственности и права пользования почти что по признаку происхождения.
Чтобы не складывалось впечатления, что мы неким образом против поддержки уязвимых групп, мы можем поделиться своим видением, как могло бы выглядеть решение этого вопроса. Во-первых, принцип правовой определенности требует одинаковых последствий в одинаковых ситуациях (глобально, это один из базовых принципов права: одинаковые ситуации трактуются по-одинаковому, разные – по-разному), то есть, если установлены последствия перехода права собственности, то они не должны зависеть от факторов, не связанных с таким переходом (например, к кому переходит право собственности), во-вторых, государство не должно перекладывать свои обязанности по обеспечению защиты уязвимых групп на третьих лиц, то есть, в подобной ситуации государство должно обеспечить реализацию жилищных прав и прав, связанных с материнством и детством, обеспечить надлежащим жильем, надлежащими условиями, а не вводить градацию защищенности прав проживающих в зависимости от того, кому именно перешло по наследству жилое помещение. Ну или решить, что переход права собственности все же влечет прекращение жилищных прав. Решать проблемы уязвимых групп надо, но не путем создания искаженной правовой действительности.
Если продолжить логику Конституционного суда по установлению правового механизма, предусматривающего дифференцированный подход к оценке различных жизненных ситуаций, то с учетом того, что беларусская правовая модель предусматривает минимальную свободу судов в толковании права, а в качестве единственного способа разрешения правовых коллизий детальное урегулирование в законах, то следующей проблемой будет составление в ЖК своеобразного табеля о рангах – кто кого может выселить, какие жизненные проблемы являются более важными, а какие – менее важными. Это очень неправильно и является серьезной подменой понятий, по нашему мнению.
В целом, суд указал в резолютивной части следующее:

К сожалению, даже после тщательного анализа мы не можем сказать, в чем именно должно состоять соблюдение принципов верховенства права и социальной справедливости при рассмотрении подобных дел.

В целом, как мы и указали в начале статьи, это очень интересное дело, в котором столкнулось множество правил и принципов, составляющих основы государственной политики Беларуси в социальной и жилищной сфере. При этом сам спор не «отравлен» государственным интересом – речь идет о споре граждан между собой. Судебные акты по этой теме могли бы быть очень интересными документами, отражающими поиск баланса прав и интересов, содержащими определенные ориентиры для понимания объемов права собственности, защищаемых и незащищаемых интересов. Вместо этого получилось достаточно легалистское обоснование в духе «можно ограничивать, значит все ограничения правильные» и «права всех равны, но надо установить, права кого равнее». Наш проект продолжит наблюдать, как именно будет исполняться это решение, какие изменения в законодательство будут подготовлены.